СТРОИТЕЛСТВО СРЕЩУ ОБЕЗЩЕТЕНИЕ

адвокат строителни дела и процедури

РИСКОВЕ ПРИ СТРОИТЕЛСТВОТО СРЕЩУ ОБЕЗЩЕТЕНИЕ

В последните няколко години отново нарастнаха строителните разрешителни водени от високите цени на жилищното строителство в страната.Прекратяване на договор и разваляне на договор

Строителството срещу обезщетение е често използвана практика, при която собственик на парцел, който обаче няма парите да построи сам сграда, отстъпва това право на строител предприемач.

Собствениците на терени могат да се договорят със строителя да получат реално обособени, самостоятелни обекти в изградената вече жилищна постройка.

Това се отнася както за помещения – като жилищни апартаменти, така и гаражи, ателиета, търговски обекти и др.

В наложилата се от последните години практика има няколко предимства пред директната продажба на имота – собственикът на земята не губи собствеността върху нея, а също така получава и други имоти, които може да продаде на цена, надвишаваща стойността при обикновената продажба на парцела.

Основните нормативни актове, които регулират материята, са Законът за собствеността (ЗС), Законът за устройство на територията (ЗУТ) и Законът за задълженията и договорите (ЗЗД).

СКЛЮЧВАНЕ ПРЕДВАРИТЕЛЕН ДОГОВОР

Страните първоначално пристъпват към сключването на предварителен договор. Сам по себе си Предварителният договор няма вещно правни последици и транслативно действие.

Той не може да прехвърли правото на строеж, нито имотите, които ще съставляват обезщетението за собственика на парцела.

В проекта за предварителен договор преди да се подпише е необходимо да се уговорят най-съществените елементи от бъдещия Нотариален акт за отстъпено право на строеж под формата на Нотариален акт.

Така проекта за окончателен договор между страните е нужно да съдържа информация за това каква точно сграда ще се строи, какъв ще е типът на строителството, в каква степен на завършеност трябва да са обектите, които собственикът на земята ще придобие като обезщетение, и т.н. В проекта за Предварителен договор за отстъпено право на строеж е нужно да се определят сроковете, в които строителят ще работи; в които трябва да положи грижа, за да получи съответните разрешителни и да изпълни градоустройствените процедури по реда на ЗУТ.

Съществен момент е последващата индивидуализация на отделните ново-изградени обекти в сградата, предмет на обезщетението, в противен случай, ще се превърне във вратичка за неправилно тълкуване и възникване на спорове между строител и собственик на терена.

Всичко това може да се случи на по-ранен етап при подготовката на документи, както и след  изготвянето на инвестиционен проект.Особен представител

Този тип договорка е далеч по-удачна от уговарянето на процент или квадратура от разгърнатата застроена площ (РЗП) на бъдещата сграда, защото впоследствие това може да се окаже предмет на спор между строителя и собственика, особено в случай че последният е очаквал да получи обекти с определена квадратура.

Понятието разгърната застроена площ не взема предвид използваемите обекти в сградата, а представлява сбора от застроените площи на всички етажи на основното и допълващото застрояване на и над терена.

СКЛЮЧВАНЕ ОКОНЧАТЕЛЕН ДОГОВОР ЗА ОТСТЪПЕНО ПРАВО НА СТРОЕЖ 

Вещноправно действие от сключването на предварителния договор не настъпва. Правото на строеж, съответно правото на собственост върху бъдещите обекти, предвидени за обезщетение, настъпва едва когато бъде сключен окончателен договор между страните, който следва да бъде извършен с нотариален акт. В случай на спор между тях съдът взема предвид уговорките, направени в окончателния договор. Предварителният договор може да бъде обявен за окончателен с решение на съда.

Правото на строеж се учредява в съответствие с влязъл в сила подробен устройствен план и е ограничено по обем съгласно предвиденото в него. Строителят има петгодишен срок, в който да го реализира, в противен случай то се погасява. Според съдебната практика началният момент на тази погасителна давност е „възникването на фактическа възможност“ за упражняване на правото.

Правото на строеж се счита за реализирано, когато сградата, за която е учредено, е завършена в груб строеж. Това означава да са изградени ограждащите стени и да е направен покрив, което се удостоверява от с издаването на Акт образец 14. От този момент нататък строителят става собственик на сградата. В случай че това не се случи в този петгодишен срок, собственикът на имота може да прекрати учреденото право на строеж. Това става чрез развалянето на договора или чрез иск срещу строителя, позовавайки се на чл. 67 от ЗС. От момента на развалянето на договора собственикът на земята става собственик и на построеното върху нея. Строителят обаче има право на насрещен иск срещу него за направените разноски по строителството.

Съгласно разпоредбата на чл. 64 от ЗС собственикът на постройката има правото да ползва прилежащите площи към нея, които на практика са част от имота, който не е негова собственост. Това следва да се извърши съобразно необходимото за поддръжката на сградата и нейната експлоатация. Според съдебната практика това право на строителя включва дори оформянето на зелени площи, засаждането на цветя и друга декоративна растителност. Тази разпоредба на ЗС е диспозитивна, което означава, че страните по договора могат да уговорят и друго.

Изключително важно е при сключването на договор за обезщетение срещу строителство всички обекти в Договора за обезщетение, в бъдещата сграда да бъдат ясно и точно индивидуализирани. Това ще спести неприятни последствия в бъдеще.

 

Share
Share
Share
Verification: 2ffa71596f275d90 UA-75110722-1 Web Statistics