Рискове при покупка недвижим имот

рискове при сделки с недвижими имоти

Рискове при покупка недвижим имот

Покрай бума на сделките с имоти, с отпускането на жилищни кредити, с редицата проблеми около бързината на вписване, намирането на пари, страховете, подозренията и измамите се подписаха и десетки и дори стотици хиляди предварителни договори.

Във всеки един от тях винаги се предвиждат клаузи за задатък (капаро) и купувачите плащат хиляди евро предварително на продавачите. Идеята на тези текстове в договорите е да създадат своеобразна сигурност и за двете страни по покупко-продажбата. Инструмент, който гарантира правата и задълженията на двете страни и очертава рамката на бъдещият Нотариален акт за прехвърляне на собствеността върху недвижимият имот е ПРЕДВАРИТЕНИЯТ ДОГОВОР.

Сключване на договори за депозит с агенция за недвижими имотиНаследяване на имот.Правна помощ наследяване на имоти

В последните няколко години покрай оживлението и развитието на строителният бранш, масово се разпространиха редица некоректни практики на пазара на имоти, по отношение работата с нови клиенти и тяхното ангажиране за закупуването на недвижими имоти.

Тенденцията за създаването на подобни практики за увличане на клиенти упорито набира скорост заради възхода на имотните сделки на пазара на недвижим имоти и масовата появата на стари играчи, целящи реализиране на закъсняли проекти и бързи печалби.

Сериозен пропуск в законодателството се оказва и липсата на елементарна правна регламентация на сделките с недвижими имоти и обезпечаване на отговорността и сигурността на участниците в този бранш.

В повечето случай сигналите за некоректни брокерски практики зачестяват, но остават без някакъв резултат или правни последствия.

Съществен проблем при сделките с недвижими имоти е нерегламентираната практика да се сключват Договори за депозити на имот – жилище или др.вид, под предтекст, че така агенцията за недвижими имоти „ще свали обявата за имота“ от предлагане в интернет и респ. няма повече хора да я гледат,съответно да им се предлага.

Това разбира се е само формално обстоятелство, тъй като броят на лицата предлагащи този имот е значителни по голям, отколкото купувачът, а понякога и самата агенция предполага.

Това е много елементарен трик, който цели само и единствено „да закачи“ на кукичка – КУПУВАЧА, тъй като чувствително по-трудно би било да го накарате да сключи Предварителен договор срещу 10 % капари, превеждайки понякога хиляди евро на ПРОДАВАЧА, отколкото да остави няколко стотин или хиляда лева, срещу които му се гарантира „някаква“ защита срещу показване на трети лица на имота. Този трик в почти 98 % от случайте работи, като брокерските агенции успяват да накарат КУПУВАЧИТЕ да отделят дребна сума на фона на крайната продажна цена на имота, за да са спокойни, че те ще са купувачите за този имот.

Нашият съвет : Не се доверявайте на такива нерегламентирани практики . Смисълът на този договор е само и единствено да ангажира отговорността на КУПУВАЧА чрез оставянето на някаква сума по Договор за депозит. Същата функция притежава и Предварителният договор и често пъти КУПУВАЧИТЕ се оказват излъгани и пред избор да загубят предоставеният депозит, в случай, че се откажат от сделката или не харесат имота.

Устно, макар и неформално почти всички служители на агенциите за имоти увещават купувача, че тези пари в последствие се връщат, но при множеството прегледи на Договори за депозит се оказва, че текстът е така написан, че реално купувачът губи окончателно депозита, ако не хареса имота или не изпълни условията, поставени от агенция за недвижими имоти, далеч преди да е сключил Предварителен договор.

Именно тук поради риск от загуба на дребна парична сума купувачите сключват Предварителен и окончателен договор, задължвайки се да платят и комисионна на агенцията, което всъщност е целта.

Смисълът на този Договор за депозит, масово използван от агенциите за недвижими имоти е да накара купувача срещу дребна сума пари да закупи желан или по-скъп имот, имот за няколко стотин хиляди евро, дори и преди да е обмислил покупката или го е харесал, само защото са оставили дребна сума на Агенцията „за да свали обявата на имота“.

Тези и др. подобни трикове, показват реалното положение на пазара и отсъствието на правна регулация на сделките с недвижими имоти. Допълнително липсата на единен ръководен орган, който да регулира проблемите създава сериозно напрежение на пазара и води до множество пострадали от познания в материята и отсъствието на елементарна култура при сделки с недвижими имоти.

Множеството  куриозни ситуации доказват само и единствено изобретателността на брокерите, които в стремежа да доведат повече купувачи на имоти, стигат до абсурдни ситуации за продажба на жилища, не с договор, а въз основата на порочната практика за подписване на т.нар. Протокол за оглед на имота.

Некоректни търговски практики при агенциите за недвижими имотиадвокат имотни дела, адвокат сделки недвижими имоти

  1. Значителен проблем освен споменатият Договор за депозит, ангажиращ отговорността на КУПУВАЧИТЕ срещу дребна сума пари (*обикновено около 1% ) от стойността на имота е и въвеждането на Протоколи за оглед на имота и подмяната на различните видове задължения между страните, с цел задължаване на едната страна да сключи сделка и плати комисион за намерения и предоставен имот на КУПУВАЧА.

Следващ проблем в пазара и сделките с недвижими имоти е ниската правна култура на Купувачите, които се хващат на елементарни „уловки“ поради незнание и неподготвеност, като в крайна сметка това в почти голяма част от случаите им коства значителни финансови средства.

НАШИЯТ СЪВЕТ : ПРЕДИ ПОДПИСВАНЕ НА ДОГОВОР С АГЕНЦИЯТА, се консултирайте с адвокат  !

Това е подвеждаща ситуация, в която повечето хора неусетно попадат и клаузите на тези видове договори са почти идентични, като оставената сума по сключеният Договор за депозит не се връща обратно, както е ситуацията при Предварителният договор, където капарото подлежи на връщане при определени условия.

Наложилата се в последните години практика КУПУВАЧИ И БРОКЕРИ да подписват договори, води в значителна част от случаите до подвеждане на КУПУВАЧИТЕ, тъй като в тези договори за депозит са налице много подвеждащи или неясни клаузи, които заблуждават КУПУВАЧИТЕ, а реално и го принуждават да приеме условията по сделка, за която не  е съгласен, като заплати не само дължимото капаро, останалата част от продажната цена на имота, но и таксите за прехвърлянето на имота и комисионната на брокера, което в някой случаи води до рязко влошаване на финансовото състояние на КУПУВАЧА и неговата последваща невъзможност да обслужва взетите ипотечни или потребителски кредити, ако имотът е закупен с такива.

Изключително важно е правилото при първият досег с клиенти – Агенциите за недвижими имоти да предоставят предварително ясни условия  и точни финансови параметри за да може клиента да е наясно с правата и задълженията и да си направи сметката по отношение на разходите преди да пристъпи към сключването на Предварителен договор или последващ Нотариален акт.

2. Голяма част от финансовите тежести при закупуването на недвижим имот се съобщават на КУПУВАЧИТЕ на принципа „на час по лъжичка“ като тези КУПУВАЧИ НЕ разполагат с цялата финансова информация в първоначалният момента, а в последствие се оказва, че стойността на разходите и имота е чувствително по-висока, отколкото са могли да поемат като разходи. Именно тогава те се обръщат към адвокати по сделки с недвижими имоти, за да разтрогнат един вече скючен, видимо неизгоден договор, подлъгани с обещания за бърза сделка и ниски разходи.

3. Друг не по-малко неприятен номер е съобщаването на финансовите условия за дадена услуга, след като тя вече е извършена. Голяма част от Агенциите за недвижими имоти успяват да вмъкнат такива клаузи с клиентите докато говорят с тях „на крак“ без реална възможност тези ангажименти да бъдат обсъдени или осмислени.  Основната цел тук отново е да се вкарат условия, които да гарантират едностранно изплащането на дължимата комисионна към Агенцията предоставила имота, независимо от това дали клиентът приема сделката или не.

Основна грешка на КУПУВАЧИТЕ е, че същите НЕ питат и не се интересуват преди сделката относно всички тези клаузи в договора за депозит, както и относно вмъкнатите клаузи, който задължават КУПУВАЧИТЕ да платят цялата стойност на имота и комисионна на агента, въпреки, тяхното колебание относно избора за този имот.

Следваща ситуация и некоректна практика, наложила се в последните няколко години, от която страдат купувачите на имоти е т.нар. „кражба“ на оферти. Стига се до абсурдната ситуация, в която агенция за недвижими имоти присвоява оферта на друга агенция или на частно лице. На интереса на клиенти за обявата , публикувана в портал за имоти, другата агенция без да получи съгласието на собственика, като нерегламентирано привлича клиенти, увреждане. Често се случва и в обявите в порталите за имоти жилищата да са представени некоректно – площ, етажност, помещения, дори локация.нотариална заверка на предварителния договор

Разпространена практика е и агенции за имоти да притискат собственици – продавачи или наемодатели, да се откажат от сключен ексклузивен договор за представителство с мотива, че имат клиент. „Простата логика води до разсъждението, че след като имаш купувач, защо не се свържеш с агенцията, която предлага имота, а искаш да й отнемеш бизнеса по този начин. Няма значение колко е голяма агенцията – зад подобен натиск седи опитът за „кражба на офертата“.

В немалко случаи некоректно се тълкуват от агенции и брокери и ексклузивните договори. Агенции, получили ексклузивни права да предлагат даден имот, понякога отказват да работят с клиенти на други агенции, т.е. целят двойна комисиона от купувач и продавач.

За допълнителна информация или съдействие за Вашият проблем, моля обърнете се към нас по закупуване на недвижими имоти и нуждата от допълнителна информация по съдебни дела на тел. + 359 897 90 43 91 или office@lawyer-bulgaria.bg

 

tags  

10% на предварителен договор, Авансово плащане недвижими имоти, адвокат имотни дела, адвокат имотни измами, адвокат подготовка Нотариален акт., адвокат предварителен договор, адвокат сключване на сделки с недвижими имоти, апартамент недвижим имот, връщане на капаро сделки с недвижими имоти, връщане на сума предварителен договор, договори за депозит с агенция за недвижими имоти, Какво трябва да знаем, Какво трябва да знаем при покупка на имот, Капани при сделки с недвижими имоти, когато си купуваме жилище, Купуване на жилище от собственик, нежелани последствия при закупуване на жилище, обявен за публична продан, Опасности при сделка с недвижими имоти, Покупка на имот на данъчна оценка, Покупка на ипотекиран недвижим имот и имот, прехвърляне на недвижими имоти, Продажба на имот рискове, Риска за Продавача при продажба на имот на данъчна оценка, Рискове и измами при сделки с имоти, Рискове при изповядване на имотни сделки, Рискове при изповядване на сделки на данъчна оценкa, Рискове при капаро, Рискове при покупка на имот, Рискове при покупка недвижим имот, Рискове при сделки без помощ на агенции за недвижими имоти, сделки с недвижими имоти
Verification: 2ffa71596f275d90 UA-75110722-1
error: ВНИМАНИЕ - ЗАЩИТЕНО СЪДЪРЖАНИЕ !!
Web Statistics