Покупка имот на „зелено“

Родителските права на дете без брак, Упражняване на родителски права, деца родени без граждански брак, Получаване родителски права без валидно сключен граждански брак, адвокат родителски права, определяне издръжка на дете без граждански брак между родителите, адвокат семейни дела, Съдебно дело издръжка дете

Покупка имот на „зелено“

Закупуване на новопостроен дом на изгодна цена – такова предложение изкушава всеки купувач.  С годините установихме, че незавършените имоти са добра, но наред с това и по-рискова инвестиция.

Често пъти обезщетени собственици на апартаменти, недоволни от разположението или омаяни от високата пазарна цена, целят бърза продажба далеч пред довършването им . В този момент идва и въпроса за сигурността на сделката с такъв имот.  Повечето проблеми с незавършените жилища дойдоха в периода 2008-2015г. от страна на строителните компании.

Тъй като при покупката на зелено в момента на подписване на Предварителният договор имотът все още не съществува като самостоятелно изграден обект, е много важно купувачът да се убеди, че той ще бъде построен в договорения вид.

Съществен момент тук е изготвянето на правен анализ на парцела, върху който ще бъде изграден имотът. Историята на собствеността трябва да се проследи назад, тъй като всяка предходна сделка, сключена от несобственик или в противоречие със законовите изисквания, крие риск за последващите сделки, включително при покупка на зелено.

Ако инвеститорът-продавач не е собственик на земята, следва да се направи проверка дали основанието, което му дава право да строи, е валидно и дали разрешението за строеж обхваща параметрите на имота на зелено.

Освен това съществуват множество административни процедури (приет подробен устройствен план, смяна на предназначението на земята и и.н.), които трябва да бъдат изпълнени преди и по време на строителството.

Покупка имот на "зелено"

Покупка имот на „зелено“

Продавачът може да прехвърли собствеността на купувача с нотариален акт и да учреди законна ипотека върху апартамента в своя полза за разликата, която има да си получи.В този случай, това ще му гарантира изплащане на остатъка от продажната цена (например 50%). Друг вариант е да се  сключи само предварителен договор.

Предварителният договор е договор за намерение на страните да сключат в бъдеще окончателен договор, но Предварителният договор не се вписва в Агенцията по вписвания. Напоследък все по-важно стана гаранцията за сделката, поради което е важно този договор да има нотариалната заверка.

Независимо от това дали е налице договор между продавача и купувача, при един имот в строеж, незавършен с Удостоверение за въвеждане в експлоатация е добре тук да участва и строителя.  Купувачът ще встъпи в правата на продавача спрямо строителя със съгласието на последния, който да се задължи спрямо него относно сроковете за завършване и носенето на гаранционна отговорност.

Нерядко собствениците на строящи се апартаменти години наред след крайния срок безуспешно чакат да влязат в готовите си домове. Съветът на кантората  е да се предвиди възможност за разваляне на договорите при продължително забавяне на завършване на строителството.

Особености на продажбата на имоти в строеж – „на зелено“

Практиката предлага много варианти за придобиване на незавършен имот – купувайки недостроена къща с разрешително за строеж, да се завърши, като в този случай, при покупка на такъв имот е препоръчително да се работи с добър адвокат по имотни дела, защото има много неща, които трябва да бъдат проверени

  1. Важното, което всеки купувач трябва да отчете е,  че с подписването на Предварителен договор за закупуването на недвижим имот в строеж – т.е. „на зелено“ обектът все още не е изграден, а в някой случай дори не е достигнал и степен на завършеност (Акт Обр.14) след която може да бъде прехвърлян, респ. възбраняван. Това е сериозен риск за купувачите, които не са наясно с правата си при сключването на Договор.
  2. Самият Предварителен договор НЕ предоставя право на собственост на КУПУВАЧА – той е само едно далечно обещание, макар и на хартия, че ще си получи имота, ако и когато строителят го завърши. Ето тук започват сериозните разминавания и подведени КУПУВАЧИ- очакващи да се сбъднат мечтите им веднага след подписването на Договора.
  3. От голямо значение при сключването на Договор със строител е проверката на самата строителна компания. Дали същата работи със собствен капитал или заемни средства – т.е.кредити от банки.
  4. От съществено значение е да се уговори и удобен за Купувача погасителен план съгласно който ще бъдат извършвани всички плащания.

Веднага бързаме да подчертаем, че НЕ всички банки отпускат кредити на първият етап от строителството, в което е издадено и Удостоверение за завършен груб строеж на сградата.

Повечето строителни фирми, започват продажбите, веднага след като вземат Разрешението за строеж в имота. За разрешение за строеж има 2-годишен срок, в който строителството трябва да започне. Купувачът трябва да получи архитектурните проекти, за да е сигурен, че проектираното разпределение на имота отговаря на неговото желание.

Също така трябва да се види дали това, което е изградено до момента, отговаря на съответните проекти. Особено съществено е нужна намеса на адвокат по имотни дела, ако има изкопни и след това насипни работи – трябва да се провери дали под насипа всичко е изпълнено – хидроизолации, дренажи, наклони на канализации и др.

Има и доста други актове преди да се стигне до т.нар. Удостоверение за въвеждане в експлоатация или Акт 16 На всеки отделен  етап от строителството приключват извършените СМР дейности с приемане на изпълненото, което означава съответен акт. Купувачът трябва да се поинтересува и за статута на земята – би могло да се строи не само в УПИ, но и в ПИ (при занижени параметри). Съвсем отделна група проверки са тези за тежести, т.е. правна проверка на собствеността.

Покупка имот на "зелено"

Покупка имот на „зелено“

Покупката на жилище в реалността означава нерядко компромиси – с локацията, с големината и изложение на имота или често с крайната цена на придобиване  – за обитаване или с инвестиционна цел.

Основен инструмент, с коийот се придобиват имоти е получаването на ипотечен кредит.

Като начало, добре е да знаете точно приблизителната сума пари, която можете да отделите за покупка на имота.

Ако предварително разполагате с известна част от сумата, за да можете бързо да реагирате в случай на предварителен договор или стоп капаро. Междувременно може да кандидатствате за предварително одобрение още преди да сте се спрели на имот – така ще имате някаква сигурност за средствата и ще ви бъде по-лесно да избирате жилище.

Така още от рано ще сте наясно и с размера на вноската по кредита – тази подробност в началото изглежда някак далечна, но тя съвсем не е. Вашата кредитна вноска ще започне да почуква на вратата ви всеки месец от момента, в който сделката стане факт.

Преди да започнете да търсите недвижим имот, който искате да закупите с ипотечен кредит, е важно да знаете и с какъв размер на кредита ще може да разполагате. Размерът ще стане ясен, когато отидете в банката и там изчислят двата основни коефициента за определяне на размера на кредита:

– Коефициент дълг – доход, който служи за изчисляване на максималния размер кредит, който можете да изплащате въз основа на вашия месечен доход и разходите, които имате по съществуващи кредити – изразено като процентно съотношение;

– Максимален процент на финансиране, който пък служи за изчисляване на максималния размер кредит, който може да бъде отпуснат спрямо стойността на обезпечението по кредита.

След това трябва да си отговорите честно на следните въпроси: Очаквате ли промяна на месечния си доход в краткосрочен план? С каква цел купувате имота – дългосрочно или планирате възможността да го продадете след няколко години? Как ще се променят месечните ви разходи след взимане на кредита – вноска, застраховки, данък на имота, отпадане на разход за наем? Тоест, ще имате ли ДОСТАТЪЧНО средства, за да живеете нормално и разнообразно и да поддържате жизнения си стандарт?

Информирайте се какъв е лихвеният процент по кредита и годишния процент на разходите (ГПР) – това са важни подробности. Питайте дали има опция за отстъпка от лихвения процент при определени критерии, както и какъв е максималният срок, за който може да ви бъде отпуснат ипотечен кредит. Не забравяйте и таксите за отпускане на кредит – понякога те липсват, но най-често ги има и трябва да включите и тях в разчета.

След това направете разчет и на разходите на имота. Поддръжка, данъци, евентуални ремонти, битови сметки и разходи за управление на собствеността. Хубаво е да знаете какво ви очаква като разход и по това перо, за да се доближите максимално до общата сума, с която ще се разделяте на месечна база, след покупката на имота.

Особено важно за купувача е включването на максимално детайлно описани задължения на строителя, обвързани с конкретни крайни срокове за всеки етап.

Обърнете внимание и на  отделните, междинни етапи от извършваните СМР-дейности  ( СМР дейности на кота 0, изграждане на сградата в груб строеж и снабдяване с разрешение за ползване) се удостоверяват чрез регламентираните в българското законодателство протоколи.

При неспазване на съответните срокове купувачът има възможност да претендира, че е налице неизпълнение на договора, и може да предприеме действия за защита на интересите си, без да е необходимо да се изчака крайният срок за завършване на сградата.

Помислете за няколко важни неща – имате ли деца или планирате ли да имате? Къде ще ходят на детска градина, на училище, как е уреден транспортът в квартала, има ли добра инфраструктура, магазини, паркинги?

След това огледайте и самия имот – отговаря ли поне на 70% от изискванията ви, има ли онези предимства, на които държите?

Рискове и тънкости при покупка на имот "на зелено

Това са изключително важни въпроси, на които не бива да отговаряте прибързано – все пак, това ще е вашето жилище оттук нататък и едва ли ще можете да го смените, ако внезапно се окаже, че нещо не е точно така, както сте си го представяли. Не е чифт обувки, не е дори нов автомобил. Това е имот – той е голям, недвижим и ваш.

И накрая, но не по важност – какво да имате предвид, когато избирате конкретен имот. Осигурете си професионална оценка със сравнителни анализи. Погледнете какви са цените на подобни имоти – можете да направите справка в интернет или в специализирани издания за имоти. Най-добре е да си поръчате експертна оценка от лицензиран оценител, и едва след това направете оферта на продавача.

Обикновено придобиването на правото на собственост върху продавания имот чрез подписване на нотариален акт и окончателно заплащане на цената е последният етап от сделката. Условие за прехвърляне е сградата да е изградена поне до етап на груб строеж, което се удостоверява пред нотариус със съответните документи. Българското законодателство допуска и възможността за прехвърляне с нотариален акт и при по-ранен етап на строителство (т.е. преди достигане на груб строеж).

При тази опция обаче не се прехвърля право на собственост върху недвижим имот, а т.нар. право на строеж – ограничено вещно право, по силата на което собственикът му по закон ще придобие собствеността върху недвижимия имот, след като той бъде изграден.

В този случай следва да бъдат уредени договорно отношенията между строителя и купувача по отношение на завършване на строителството (в случай че има сключен предварителен договор за продажба на зелено, съответни клаузи от него ще останат в сила по отношение на строителството).

При прехвърляне на правото на строеж също са приложими разгледаните по-горе въпроси, свързани със защитата на купувача по отношение надлежното извършване на строителството или получаване на платените суми, а съответните рискове следва да бъдат внимателно анализирани.

Ако си стиснете ръцете, включете в договора краен срок за изплащане на сумата – така ще имате достатъчно време за получаване на кредита.

За допълнителна информация и подготовка на Предварителен Договор, за преговори със строителната фирма и оформяне на Нотариален акт, можете да ни потърсите на тел. + 359 897 90 43 91 или mail : office@lawyer-bugaria.bg 

Verification: 2ffa71596f275d90 UA-75110722-1
error: ВНИМАНИЕ - ЗАЩИТЕНО СЪДЪРЖАНИЕ !!
Web Statistics