Актове в строителството

Покупка имот на "зелено", адвокат покупка недвижим имот в строеж, довършване на недвижим имот, правни проверки недвижим имот, прехвърляне недвижим имот след издваване Удостоверение за груб строеж, Удостоверение за въвеждане в експлоатация

Актове в строителството

В последно време – много години след кризата от 2009-2010 отново стана актуално закупуването на недвижим имот „на зелено“.

Втурвайки се в закупуване на мечтаното жилище, хората не винаги отчитат степента на завършеност на един обект и на реалната възможност на строителя да завърши имота , когато  купувате имот.Актове и протоколи в строителството

Издаването на отделните актове в строителния процес е описано в една от наредбите към Закона за устройство на територията (ЗУТ).

Изискванията са различни в зависимост от категорията на обекта. Съвременното жилищно строителство най-често попада в т.нар. четвърта и пета категория строежи, в по-редки случаи и в трета, когато обекта е по-голям.

Важно е да се извърши проверка на нивото на строителните работи и да разбереш кога ще бъде завършен един обект.

  1. Удостоверение за завършен груб строеж – т.нар. (Акт Образец 14) – това понятие е много ясно и точно дефинирано в закона и то следва особеностите съгласно чл. 181, ал. 1 ЗУТ. Тук се посочва, че правото на строеж за сграда или за част от нея може да бъде предмет на прехвърлителна сделка от момента на учредяването му до завършване на сградата в груб строеж. Това означава, че степента на завършеност – „Удостоверение за завършен груб строеж“ очертано по смисъла на чл. 181 ЗУТ представлява първият – най-ранен етап, в който може да бъде извършена прехвърлителна сделка с право на собственост.

Текстът на закона изрично посочва, че става въпрос за „завършване на сградата“, т. е. на сградата като комплекс от самостоятелни от архитектурна и от юридическа гледна точка обекти.

Завършването на отделните етажи не отговаря на изискването на чл. 181, ал. 1 ЗУТ за „завършване на сградата“. Ето защо преценката за наличието на самостоятелен обект, годен да бъде предмет на прехвърлителна сделка по чл. 181, ал. 1 ЗУТ, следва да се извършва с оглед достигането на етап „груб строеж“ за цялата сграда.

2. Удостоверение за завършени довършителни работи или т.нар.(Акт Образец 15) – представлява степен на завършеност на сградата, удостоверена с документ, с който се констатира, че сградата е напълно завършена. Документът се съставя от инвеститора (възложителя), строителя, консултанта (строителния надзор) и проектанта (по всички части).

Целта на акт 15 е да установи състоянието и готовността на строежа за въвеждането му в експлоатация. Документът се подписва както от компетентните длъжностни лица, така и от собствениците на обекти в сградата.

След завършване на строежа възложителят, проектантът, строителят и лицето, упражняващо строителен надзор, съставят констативен акт, с който удостоверяват, че строежът е изпълнен съобразно одобрените инвестиционни проекти, заверената екзекутивна документация, изискванията към строежите по чл. 169, ал. 1 и 2 и условията на сключения договор.

Към този акт се прилагат и протоколите за успешно проведени единични изпитвания на съоръженията. С този акт се извършва и предаването на строежа от строителя на възложителя.

Същественото тук, което следва да подчертаем, че т.нар.акт образец 15 или Удостоверение за завършени довършителни работи и дейности в обекта – служи за установяване на годността за приемане на строежа (част или етап от него). Той е констативен акт, с който се удостоверява, че строежът е изпълнен съобразно одобрените проекти. Това на практика означава, че строежът се предава от строителя на възложителя.

Крайната цел на всички актове и протоколи в строителството е да следят за отделните етапи на завършеност на строителните дейности и съответствието на тези видове строителни и монтажни работи да са извършени според действащата нормативна уредба.

След завършване на строежа възложителят, проектантът, строителят и лицето, упражняващо строителен надзор, съставят констативен акт, с който удостоверяват, че строежът е изпълнен съобразно одобрените инвестиционни проекти, заверената екзекутивна документация, изискванията към строежите по чл. 169, ал. 1 и 2 и условията на сключения договор.

Към този акт се прилагат и протоколите за успешно проведени единични изпитвания на машините и съоръженията. С този акт се извършва и предаването на строежа от строителя на възложителя.

Удостоверение за завършени довършителни работи и дейности или т.нар. Акт Образец 15 се съставя от строителя, инвеститора, строителния предприемач, технически правоспособните физически лица по всички части на проекта, към лицето, упражняващо строителен надзор, проектантите по всички части на проекта, лицензианта по смисъла на Закона за енергетиката и енергиината ефективност, концесионера, представители на експлоатационните дружества, както и предстваител на експлоатацията за строежите с производствено и общестъвено предназначение.Удостоверение въвеждане сградата в експолатация

Удостоверение за завършени довършителни работи и дейности съдържа

  • описание на договорите за изпълнение на строителството,
  • описание на отделните строителните книжа,
  • списък с цялата налична екзекутивната документация и
  • списък с съставените актове и протоколи по време на строителството.

Книжата включват още строителното досие на обекта като актове, протоколи, дневници, декларации за съответствие на вложените строителни продукти и други документи, изискващи се по съответен нормативен акт.

3. Удостоверение въвеждане сградата в експлоатация или т.нар. – Акт образец 16 – Писмен документ за установяване годността за ползване на строежа. Трябва да отчетем, че всъщност това е най-важният документи – както за строителя – така и за самите собственици и купувачи на жилища.

Масово в практиката този Акт образец 16 се нарича – „Разрешение за ползване” и представлява разрешение за ползване на една сграда, което е свързано с възможността сградата да бъде въведена в експлоатация и да може редовно да се живее в нея.

Това разрешение за ползване е завършващият акт за всяко строителство и то удостоверява, че действително обекта, за който се отнася, е годен да бъде въведен в експлоатация, т.е. годен да се живее в него.

При издаване на разрешението за ползване се проверяват редица неща, свързани с:

  • установените права на собственост от гледна точка на законност на построената сграда
  • дали сградата е строена с одобрени проекти или без одобрени проекти
  • съответствието между фактическото изпълнение и одобрените проекти

Не може да бъде издадено разрешение за ползване тогава, когато бъде констатирано несъответствие между фактически изпълнено строителство и одобрени проекти преди да бъдат одобрени извършените в различие от одобрените проекти строителни работи. Такова одобряване става чрез екзекутиви.

Екзекутивната документация се изготвя от изпълнителя или от лице, което е определено от възложителя. Представлява неразделна част от издадените строителни книжа. Екзекутивите също подлежат на одобряване.

Особености на издаването на актове и протоколи в строителството 

Липсата на Удостоверение въвеждане сградата в експлоатация или т.нар. Разрешение за ползване е сигурен знак, че  нещо в документалното оформяне на актвете в строителството и строителните книжа не е в изпълнено или предстои да бъде изпълнено.

Възможно е причините за това да са следните :

  • Реално разминаване и несъответствие между одобрени проекти и изпълненото на място строителство.
  • Последващо преустроитество или СМР-дейности извън представените и одобрени проекти, без да бъде (съгласувано по надлежният ред и узаконено, поради което Удостоверението за въвеждане на обекта в експоатация не може да бъде приет.

Затова, нашият съвет като адвокати по строителни процедури, следящи за отделните актове и протоколи в строителството е , че при покупката на  недовършен имот задължително следва да бъде провеено, дали цялата сграда има издадени надлежни актове и протоколи в строителството, както и да бъдат установени отделните причини, поради които разрешението за ползване на сградата не е издадено.

За извършването на съответните проверки или допълнителна информация, както и за цялостна проверка на степента на завършеност на един обект, спокойно можете да се обърнете към нас преди да подпишете Предварителни договори и заплатите капаро по тях, на следните телефони + 359 897 90 43 91 или на email office@lawyer-bulgaria.bg

Всеки един отделен случай, ще бъде разгледан детайлно съобразно неговата специфика и проблеми, като ще Ви бъдат предложени адекватни решения, както и възможност за преговори и Споразумение със строителя.

tags  

адвокат строителни дела, Акт 16 - разрешение за ползване на строеж, Актове в строителството, Актове и протоколи в строителството, годишна данъчна декларация, готовността на строежа за въвеждането му в експлоатация, Данък единствено жилище, данък жилище калкулатор, Данък при продажба недвижим имот, деклариране на Основно жилище, доходите от продажбата на наследено завещано имущество, Дължими данъци при продажба на имот, Завършеност на сграда, Закона за устройство на територията, Издаване на удостоверения за въвеждане в експлоатация, облагана сделка при продажба на недвижим имот, облагане на получените доходи от продажба недвижим имот, общинска техническа служба, основно жилище и адресна регистрация, ОСНОВНО ЖИЛИЩЕ. ДЪЛЖИМИ ДАНЪЦИ, приемането (изпълнението) конструкцията на строежа, продажбата на недвижим имот се облагат с данък, Районна дирекция за национален и строителен контрол, сграда без Акт 16, Степен на завършеност, съпружеска имуществена общност, Удостоверение въвеждане сградата в експлоатация, Удостоверение за въвеждане в експлоатация, Удостоверение за завършен груб строеж, Удостоверение за завършени довършителни работи и дейности, Удостоверения за въвеждане в експлоатация на строежи от IV-та категория
Verification: 2ffa71596f275d90 UA-75110722-1
error: ВНИМАНИЕ - ЗАЩИТЕНО СЪДЪРЖАНИЕ !!
Web Statistics